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上海有开发商自持变现 业内:不违规,也不允许

(原标题:上海有开发商出奇招:一套房子3份合同、又租又售又装修

镁编的一位朋友最近很想买房,但上海的高房价实在是让人望而却步。

很巧,这时候一个项目映入了他的眼帘,均价才10.2万元/平方米,总价1300万元起。为什么是"才",因为项目所在的上海内中环地区,已经没有普通住宅新房,周边别墅3400万元/套起。

出于职业敏感,镁编仔细查了下资料,原来这个项目——新城虹口金茂府就是2016年的广中路地王,彼时这块地被新城以37亿元总价拿下,溢价率77.4%,折合楼面价6.7万元/平方米左右。

图片来源:受访者提供

但地块要求苛刻,要求保障房占5%,配2000平方米的社区行政医疗卫生设施(无偿移交给政府),15%需整体持有且70年无法转让(即20%左右的面积无法出售),住宅套数下限450套,配建中小户型不低于总建面的70.0%。

这样算下来,扣除保障房、自持部分等,可售部分的实际楼板价达到87425元/平方米。

仅仅地价成本就逼近9万元/平方米,但项目备案均价10.2万元/平方米,开发商还有利可图么?

镁编经过调查发现,原来项目用了一步奇招——“移花接木”,把本应该自持的面积也做进了房屋套内面积,以租代售,拿出去变现。

这种闻所未闻的做法,到底如何实现突破政策限制,拉升利润空间?

一套房子3份合同,租、售、装

一直以来,上海严格的土拍政策是悬在开发商头上的利剑。这个项目,如果100%按规矩卖房,开发商可能真没太多钱可赚。

镁编以购房人身份去到现场发现,该项目有148平方米和156平方米的主力户型,其中都包含了48平方米租赁面积。租赁部分的款项需要分两次交清,同时签的是租赁合同,期限20年。

举个例子,一套156平方米的房屋,产证面积为108平方米签进新房的“购销合同”,剩下的48平方米为租赁面积,和开发商签“租赁合同”,房屋涉及改装,所以还要签订一份装“修改造合同”。

也就是说,正常购买这个项目的156平方米户型,需要签3种合同。

读者看到不禁要问,只签20年合同,那20年之后呢?开发商也替你想好了,等到期后,和开发商无偿续租,租赁部分也可以直接转租。

既然一部分是租用,自然要便宜一点。所以这48平方米的价格是按照销售均价的4折~6折算。虽然麻烦,但这个价格配这个地段,不少购房者选择了接受,项目2018年开盘,目前已经进入尾盘销售阶段。

另一方面,项目的备案均价定在了10.2万元/平方米,明面上看每平方米仅比可售部分实际地价高1万多块,其实开发商是通过“变现自持面积”,降低了每平方米的成本。

“很明显,开发商是为了解决成本和利润问题,变相突破政策限制,尽快让货值变现。”

一名TOP20房企的区域总裁告诉镁编,对自持部分一次性付款,对于业主,实际增加了使用面积,价格又便宜,只要有使用权就行了。

这位区域总还告诉镁编,一般情况下,开发商处理“自持面积”,要么是内部销售给熟悉的人、不需要任何产证的人,要么就是长租,没有其他更多更好的办法处理自持。

巧妙的“自持变现”

这个办法很巧妙。据镁编了解,项目首先在报批过程中是2梯3户的户型,其中自持户型也在其中,而在竣备验收之后,开发商会将墙体敲掉,并将自持户型的门重新砌上,再将空间面积拓展出来。

如下图的148平方米户型中,红线部分在验收前是墙体,验收之后会敲掉。

148平方米户型图  图片来源:受访者提供

“原先,48平方米是独立成套、有入户门,但经过一番改造,开发商把自持部分做进了套内面积。”

一位精通房屋设计的区域总告诉记者,这实际上是两套房子合二为一,即当项目在毛坯竣备之后,再进行装修,将两套房子打通,完之后交给业主。只不过一部分空间是业主的,一部分是开发商自己的。

有业内人士看了这个“巧夺天工”的设计后,也不由得赞叹,因为是户内隔墙,这样操作连城管都不能找麻烦。

同时,一位设计院的项目总监告诉镁编,自持部分通常是独立成户,持有部分不能分布在各个楼层。

但一位TOP10房企的投资总直言,现在没有明确规定说不能这么做。

镁编特地查阅了当年的土地挂拍出让文件,确实没有明确规定,15%的自持需要独立建楼。