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陈琦:中国经济加速“去地产化” 房地产的时代使命已经完成一大半!

陈琦:中国经济加速“去地产化” 房地产的时代使命已经完成一大半!

2020-07-28 13:41:45 来源:金融界网站 作者:陈琦 7个月大赚949%经验分享

  独立财经评论人   

  纵观世界各国的经济发展历程,房地产都是一个特殊的存在,它诞生于特定的经济时期,承载着阶段性的时代使命。在中国,房地产行业伴随着城市化进程和市场商品经济迅速发展,截止2019年,房地产开发投资高达13万亿,占据全年经济总量的13%,繁荣了上下游产业链上依附的商业业态,逐渐发挥出国民经济中流砥柱的价值。

  房地产是一门很深的学问,我们研究房地产行业需要跳出行业属性的限制,辩证、系统的看待。房地产牵扯着城市管理、银行金融、线下商业、个体发展等诸多方面,房价涨跌起到“牵一发而动全身”的作用,所以房地产的难题从来都不能用简单的思维来解释。不可否认,我国近几十年的经济发展很大程度上是依赖于“房地产”和“人口红利”,但过分依赖的后果压缩了经济的想象空间,增加了经济运行的风险系数,更不可能实现可持续、高质量发展。

  中国居民家庭财产结构的变化一直不大,而配置的主要方向便是房产,房产净值占比居高不下,占比平均在69%左右,其中北京、上海大概在85%。截至2020年上半年,中国居民的债务规模或达82.46万亿元,负债率为82.5%,大部分是房贷。这些数据都表明,房地产关乎国计民生,一旦处理不好房地产行业,其多米诺骨牌效应的破坏性是毁灭性的打击。

  一方面,我国城市化进程已达到一定阶段,土地储备逐渐减少,房地产库存增加;另一方面,00后比90后少了4700万,人口负增长拐点将近,老龄化形势紧迫。除此之外,高层一直在释放一个明显的信号,我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻坚期,大力推进科技创新才是提升国际竞争力,获得高质量发展的关键。国家统计局数据显示,2018年,九大战略性新兴产业占GDP比重目前已超过20%。这一数字10年前还不到4%,10年内增加5倍以上。因此,无论是供给端和需求端,还是从经济发展的长远利益考虑,房地产行业由盛转衰,中国经济加速“去地产化”是必然趋势。

  在此大背景下,作为政策敏感型的房企,在经营战略上正在发生重大变化,以此应对来自未来的机遇和挑战。战略调整大致有两个方向,一是从居民住宅向产业地产转型,二是去地产化,跨界布局其他赛道。

  产业地产,作为我国经济发展进程中应运而生的一种综合产业形式,依托于城市资源,构建一体化的产业链,以地产为载体,实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。据相关数据统计,销售百强房企中,超过50%的房企已涉足产业地产开发建设。2016年,碧桂园宣布“产城融合战略”,未来五年计划投入千亿资金进行科技小镇的开发;2017年,金科地产提出产业地产要实现“地产+产业”的双向联动,重点布局高科技、文化创意旅游、大健康三大战略新兴产业;2018年,恒大与中科院达成全面合作,计划未来10年投入1000亿在重点领域创建“三大基地”。

  以上是我们在宏观层面的分析,政策引导、房企转型、供需逻辑都指明了我国房地产行业的大体发展方向。但在短期内始终存在一股对冲势力与之抗衡,那就是炒房客。房子本身具备金融投资属性,一旦被大资金量挟持就很容易偏离市场规律,使得政策引导和经济逻辑失效,并妨碍房企转型的步伐。关于楼市的财政调控和货币调控,很大程度上是为了打击炒房行为,维护房地产市场的稳定,而房价正是多方力量博弈的表现。

  从目前来看,一二三线城市化改造进入中后期,当地房地产已经步入存量时代,成为炒房客集聚区,当地政府会通过“去地产化”来换取经济增长活力。四五线城市和广大县级城市在“扶贫攻坚”和“产业协同”下将迎来“新一波城市化”浪潮,释放土地红利,当地房地产进入增量时代,房企也将迎来“第二个春天”。

  房地产的时代使命已经完成一大半,第一,推动了一二三线城市化水平;第二,寄存于房地产的线下商业和产业链各环节业态逐渐饱和,市场经济活力被激发;第三,土地红利已经基本转化为城市发展的内生动力,并锻炼出强大的基建能力;第四,房地产市场承载数十万亿资金盘,与股市一同平衡国民经济的天平;第五,人民有了奋斗的方向和动力...... 接下来,高科技将走上时代舞台,代替房地产完成后续使命!